不動産投資における利回りとは？理想的な相場はどれくらい？
不動産投資をおこなうなら、利回りを考えましょう。
相場よりも利益の割合が高い物件は魅力的ですが、借り手がつかないと収益がゼロになるので、慎重に選ぶことが大切です。
そこで今回は不動産投資を検討されている方に向けて、利回りとは何かをご説明いたします。
不動産投資の利回りとは
利回りとは投資金額に対して家賃収入などで得た利益の割合から、1年間の平均値を出すことをいい、次の3つの種類に分類されます。
想定利回り
賃貸アパートなどが満室の場合に得られる利益の割合のことをいい、次の方法で算出します。
●不動産経営で得られる最大の収入額÷物件の価格×100
賃貸アパートなどへ投資する際に、満室だった場合の収益を算出すれば、実際の収益との差を比較できます。
表面利回り
実際の不動産経営で得られた収益に対して、経費を含めずに割合を算出する方法で、次の計算で求められます。
●現在の不動産経営で得たすべての収入÷物件の価格×100
空室状況も反映させた割合なので、購入直後にどの程度資産を運用できているのかを確認できます。
実質利回り
収益に管理費や税金などの経費を反映させた割合のことをいい、次の方法で算出します。
●（現在の不動産経営で得たすべての収入－経費）÷物件の価格×100
不動産の実際の運用状況を把握するのに役立ちます。
不動産投資の利回りはどれくらいが相場？
利回りの相場は、建物の種類によって次のように異なります。
●区分マンションの1室投資：3から4パーセント（新築）・6パーセント前後（中古）
●アパート経営：6パーセント前後（新築）・8パーセント前後（中古）
●戸建投資：8パーセント程度（新築）・16パーセント程度（中古）
収益の割合は地域によっても異なりますが、主要地域は物件の価格が上がるため、5パーセント前後を目安にすると良いでしょう。
相場よりも割合が高い物件は魅力的ですが、日当たりや騒音の問題があるなど、借り手がつきにくい原因が隠れている可能性もある点に気をつけましょう。
また収益が多くても、修繕費が必要な場合は支出のほうが多くなる可能性がある点にも注意が必要です。
なるべく空室を作らずに収益を得るためには、上記に挙げた相場を参考にして、1から2パーセントほど高い物件を目安にすると、支出よりも収入を増やせる可能性が高くなります。
